（黄浦拆迁刷屏经纪人圈，约有4.5万购房家庭涌入市场！新房入围积分会不会在被拉高？）

　　

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这两天，小编的朋友圈被房产经纪人“黄浦区福州路拆迁”的消息刷屏了，居住面积5平方米补偿287万元，10平方米补偿335万元，15平方米补偿385万元......50平方米820万元，明细表中的安置补偿款，让无缘拆迁的小编羡慕不已。

　　

　　

旧改是上海这几年的重头工作，在5月26日上海市政府举行的新闻发布会，上海市住房城乡建设管理委主任姚凯表示：“到2022年，上海计划完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造约110余万平方米、受益居民约5.6万户。”

　　

旧区改造拉动了楼市需求，那么，今年的旧区会产生多少购房需求？大量手持安置补偿款的拆迁户，会去哪里买房？对于普通客户来说，拆迁户的入场，会对其购房产生怎么样的影响？今天，小编就和大家聊聊这个话题。

　　

今年会有多少拆迁户，流入上海楼市？

　　

今年旧改目标任务为：全市共完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户。其中，黄浦区、杨浦区和虹口区是旧改大户。

　　

黄浦区旧改在2020年历史性突破了2.1万户，2021年将继续快马加鞭，保持完成旧改2万户以上目标。

　　

杨浦区2021年要完成征收约1.5万户，共涉及定海、平凉、大桥、长海、江浦、延吉6个街道的31个街坊。力争在年内消灭成片二级以下旧里。

　　

虹口区今年计划实施旧改征收不少于户，上半年将完成北外滩地区成片二级旧里以下房屋改造，全年完成全区成片二级旧里以下旧改任务。

　　

静安区将优化零星地块改造模式，2021年启动8幅地块征收，开工建设既有多层住宅加装电梯200台等民生项目。

　　

这也就意味着，今年将有起码4.5万购房需求等待进入市场。现在拆迁分配的动迁房一般都位于郊环，生活配套远不如市区方便，因此除了极少部分留本地，或者去了政府分配的动迁房，约有80%安置户作为潜在的需求，会在一年内买房，这会产生怎么样的购房需求？小编给大家大致算一下：

　　

?4.5万x80%，将产生约3.6万户购房需求；

　　

?假设其中25%购房需求流向新房市场（2021年新房成交套数/二手成交套数=1/3），将有9000户购房者购买新房；

　　

?假设其中75%购房需求流向二手房市场，将有约2.7万购房者购买二手房。

　　

拆迁户会去哪里买房？

　　

以本次黄浦区福州路的拆迁安置标准为例，拆迁费在287万元~820万元不等。820万元能在黄浦区买到什么样的房子？小编在中原网上找了同价位房源，基本上不是40-60平方米的老公房，就是单价便宜的商住两用房。

　　

　　

要知道820万元的拆迁费中，还没考虑到装修费以及几家分成的因素。因此对于拆迁户来说，除非是自己本身有一定经济实力，否则只能退而求其次，去周边不太远的板块安家。

　　

中原地产市场分析师卢文曦认为，按照以往经验，黄浦区、杨浦区、虹口区拆迁户往往会选择居住习惯更吻合的北部区域，比如宝山区、普陀区，这些区域新房价格较高，即便动迁款可以成为首付，但房贷压力会比较大，因此拆迁户会成为这里二手房买卖的主力军。

　　

另外，浦东外高桥板块、高行板块、金桥板块、三林板块、北蔡板块、世博板块等宜居性高、价格实惠，或是有发展潜力、有学区优势的板块，也不乏动迁户的身影。

　　

总的来说，拆迁户的人群特质，决定了他们的买房所好。

　　

拆迁户会对其他购房者产生哪些影响？

　　

拆迁户最大的优势就是手持全款资金，如果在总价不太高的板块置业，拆迁款加上积蓄，差不多就能覆盖房款，只要是他们看中的二手房，几乎可以第一时间，下定金、网签、过户，大大缩短了交易周期。而现在的新房规则，让开发商对于全款客户也更加友好。

　　

因此相比需要贷款的客户，无论是房东还是开发商，可能会更青睐拆迁户。对于普通购房者来说，也要对拆迁户的购房需求引起重视。虽然拆迁户从拆迁到拿到拆迁款，需要一定周期，比如去年杨浦某老小区6月份拆迁，今年3月才拿到拆迁款。但和拆迁户看中同样板块的购房者，还是建议注意购房节奏，决断要够快、狠、准。

　　

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文章来源：上海中原地产

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