（现在市面上积分摇号的都是谁）

　　

在上海新的楼市调控逻辑下，产生了一种新的摇号模式，也诞生了上海楼市里不曾有过的：积分摇号池。你能打多少分，意味着你是否能够有资格进入上海一些热门盘的摇号池。

　　

因为对于高积分人群来说，只要能够进入摇号阶段，上海无论哪一个新盘，对于他们都是一样的中签率：相当于77%。

　　

这放在外环外的刚需盘也许并不是什么大不了的事，但是对于上海这两年绝大多数的热盘，中签率只有10%左右的前提下，这是一个极高的中签率。

　　

　　

所以打分制度，真正意义上利好的是，这些高积分的购房者，因为他们可以循环往复地进入很多热门盘的摇号阶段。

　　

那么在上海楼市这一轮新政下，积分高的都是什么人？他们更倾向于买哪一类型的产品？

　　

我们要先从第一个触发了上海积分摇号制度的这个项目，建发浦上湾开始说起。

　　

　　

建发浦上湾的积分摇号入围线：56.7。

　　

　　

我们可以从这个数字当中窥探出这一轮上海楼市调控的作用，已经显现了。

　　

根据上海现在的这一套积分规则，56.7分是一个相当合理的数字，因为这就是外地年轻家庭的积分及格线。

　　

因为我们一旦结合产品特性，能够大概率预估得到，将将好踩在56.7分数线的用户画像是，外地家庭社保刚刚好缴满67个月，也就是5年零7个月的那一群人。

　　

这群人恰恰好符合目前政策调控里最优先倾斜的一批人，他们刚刚好缴满5年社保，从大概二十二三岁刚毕业到现在，正好适婚年龄，买房是他们目前人生阶段里可能最重要的一件事，也是步入人生下一个阶段的里程碑。

　　

第二个，56.7还有一点很重要，那就是不论你是上海户口，还是外地户口，一旦你在上海有房子，那么最高只能得30分。

　　

按照社保动态分从2001年开始算起至今，动态分最高分是24.2分，即便是你从2003年或者以前就开始在上海工作并且缴纳社保，那么还是没有能够达到入围摇号线。

　　

　　

全都是无房户进入摇号，这也是新的积分摇号制度，利好刚需的体现所在。

　　

第三个，我们说并不是所有新盘都会进入积分摇号。

　　

有意思的是，同样在首批试点项目的金地峯范却因为认筹人数不够，和宝山上大的经纬学府阳光都因为认筹人数没有达到房源的1.3倍，都没有触发摇号机制。

　　

但对比一下三个项目的产品细节，原因就一目了然，建发浦上湾认筹金才20万，而金地峯范和经纬学府阳光认筹金分别达到了80万、130万。

　　

这样一来，可以看出通过提高认筹金的方法也许能够避免楼盘进入积分摇号机制，同时也不会触发5年限售的规则，这恐怕会成为今年很多大热楼盘的操作手段之一。

　　

所以，真正的高积分刚需也许不必只盯着一个盘，你要知道只要是高积分，在上海新房市场里你就是最有优势的那一群人，所以真的要用好这一张房票，认真的挑选。

　　

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但是，新政下积分最高的那批无房户，你可能没想过竟然会是他们。

　　

我把高积分的买房者分为以下几种人的排序。

　　

第一种是极限情况，也是接近于满分人群的，在新政的积分制度下，需要满足上海户口+无房+超高年份的社保缴满。

　　

站在无房户鄙视链最顶端的就是，本地老年人卖掉老破小置换新房，他们就是现在楼市里积分最接近于满分的人群，因为他们的社保交的更多。

　　

　　

但是老年人的最大问题是贷款批不下来，所以大部分应该都会是全款买房，其实选择范围就比较小了。

　　

其次是，拥有着超强购买力的本地改善客群置换，一旦只持有一套五年以上的房屋的改善人群，卖掉手中的房子，他们在楼市里也基本就是无敌的存在。

　　

且年纪越大，社保交的越久，积分越高，无论在摇哪个热盘，进入摇号积分悬念不是很大。

　　

所以这里就可能会有这样的情况发生，40-50岁的中年改善群体可以将房子卖给父母，腾出一张高积分房票，以70-80高积分摇号，同时还可以贷款，变成了楼市当下最有竞争力的购房者。

　　

那么未来市面上会不会产生一大批因为挪腾房票，但实际上却没有进入流通市场的二手房？或者一大批老破小房源但是无人问津？

　　

要么，是在上海工作多年还一直没买房的中年无房家庭，被称为社保巨子们。

　　

毕竟上海户口值10分=9年社保，如果没有户口多攒社保积分，就可以抹平这个差距，让自己处于高积分的段位。

　　

还有那些刚拿到上海户口的留学归子或者人才，如果是海归学子说白了也不缺首付，他们极有可能会因为高积分，这两年积极快速地结婚，然后进入一手房市场摇号。

　　

　　

按照这样的规则来理解，上海未来位置好一些的热门新盘，以上几种高积分购房者是占领着绝对的上风。

　　

但是，站在鄙视链最顶端的还是刚刚卖掉手头上一套老破小的，老年人置业者们。

　　

我们可以猜测，未来会不会有大批老年人采用过户或者卖房子的方式，挪腾出一张超高积分的房票来呢？

　　

完全有可能。因为他们只要把房子一卖，立即满足所有条件，并且连新房首付或者全款的钱都有了。

　　

所以手里有房的上海本地老年人，或许将成为今年楼市一股不容小觑的力量。

　　

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其实，早就有迹象表明，上海老年人买房，已经形成了大趋势。

　　

在巧克丽丽的《上海老年人买房，胆子大到想不到》这篇文章中，也具体有分析过在上海53-62岁老年人买房的一些特点和喜好。

　　

这里我摘出来一点作为参考：

　　

在300-500万这个总价段，老年人显然胆子更大一些，60岁以上购房者的改善需求是其他年龄段的1.6倍，可以说，当下上海300-500万总价段，老年人的置换市场，占比相当高的市场份额。

　　

来源：2020年上海链家成交数据

　　

那就意味着，今年开始上海银发老人的置换潮可能会全面爆发。而且未来60岁以上的老人会越来越多，超过1/3的购买力有多可怕，不用多说了吧。

　　

以一换一，用老房子换新盘，这一批老年人，他们手里拿着现金，并且是接近满分的超高积分，恐怕就是无敌的存在了吧。

　　

高积分的老年人，都喜欢什么样的房子。

　　

首先，根据2020年链家的成交数据，62.4%的年长者喜欢：以旧换新，并且喜欢电梯房。另外，因为总价的关系，他们不得不逃离市中心，置换到外环去居住。

　　

来源：2020年上海链家成交数据

　　

这是一个非常有意思的话题，首先这这些老年人年纪比较大，很多人都不能贷款买房，只能全款置换。

　　

那么就会出现这种情况，今年在一手房市场，无房年轻刚需在外环外的竞争对手，不是别人，很可能就这一批刚刚卖掉老公房，或者是刚拿到拆迁款的家庭。

　　

这些无限接近于满分的购房者，在今年会尤其坚定的进入一手房市场，同样也会很大程度上影响着上海楼市二手房市场的供求结构。

　　

对于一手房来说，会出现老年人到处和年轻人一起摇新房的盛况。对于二手房市场来说，会有一定数量的老破小房源，进入二手房交易市场。

　　

他们卖出的老破小，会在二手房市场变得更加的供过于求，而持续低迷，变得越来越不值得投资。

　　

　　

未来我们去到售楼处案场，是不是将会碰到更多的银发老人在看房买房呢？这其实也非常有意思，值得去进一步关注。

　　

　　

很多人会有一个错觉，认为也许只有刚需盘，才会触发高积分摇号。

　　

到了高总价的项目改善客群多，购房者的积分会因为大部分都是二套置换而变得更低。

　　

其实不然，我前些天正好看到一份，仁恒金桥项目部分认筹客户在群里接龙的积分和户型，这个数据可能样本不够大，但是足以说明一些问题。

　　

　　

首先我拉了一下平均值，这批意向仁恒金桥项目的购房者，整体平均积分在61.2左右，意向认购仁恒金桥项目的人，其实大家分数都不低。

　　

　　

那些认筹仁恒金桥项目的高积分购房者，超60甚至70积分以上的积分客群，出现了两极分化的情况，要不直接都冲着最大的户型150平去，也有100平的小户型，是刚需+改善的组合。

　　

这样推演下来，建发浦上湾也仅仅只是一个上海中等偏下的楼盘，未来前滩、北外滩的几个红盘没有个60分，想要进入摇号池子几乎就是天方夜谭了。

　　

　　

有人说，这是一条看似调控楼市，实则有意促进结婚率的楼市新政。

　　

老年人或许可以通过卖房，从而变成高积分的购房者，年轻人只有结婚+落户+持续不断的缴纳社保。其中最快速的方法就是结婚。

　　

不论怎么说，在上海奋斗的年轻人们想要买房，只想着赚钱还不够，还得积极努力地找对象。

　　

因为只有高积分，才能够多进入一些好项目的摇号池子里，在上海下一轮的楼市轮动里，占领比较主动的位置。

　　

所以会不会，老年人卖房置换，年轻人结婚摇号？想象一下还有点魔幻。

　　

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