（深圳上海的公寓值得买吗）

　　

来源：雪球App，作者：木糖醇，（

　　

上海的公寓也有价值，因为上海限购比较严、户口很难搞。再加上国家不断给利好，上海的发展前景可期。

　　

目前深圳和上海的公寓都没有限购，其中深圳有限售（5年）。另外，公寓也没有限贷。

　　

但市场一直有传闻说，上海公寓可能会限购，这个只能等官宣了。至于深圳，商务公寓已经不批地了，只有之前拿地的还能继续建设销售。

　　

深圳上海位置好、配套好的商务公寓，适合自有资金充裕、立足中长线的投资者持有，作为养老工具是非常理想的。

　　

所谓位置好，一定要是政府重点发展的片区。比如上海的虹桥商务区、浦东、五大新城等，深圳的南山、光明、宝安、福田，或者东部的一些特殊的片区（比如大运等）。所谓配套好，最好是“地铁+商业综合体”的上盖，或者在500米范围内。

　　

而且，公寓也要有好的学区。万一将来能申请学位了呢？其实深圳很多区已经可以申请了，关键看孩子父母的社保年限、户口年限，如果这方面积分高，即便的住公寓也可以申请到名校。

　　

当然，公寓这个大类别里，还有很多讲究。按照权利来说，商务公寓级别最高，其次是商办公寓、产业公寓、产业商办公寓等。

　　

有些城市里，还有住宅性质的公寓。比如深圳的单身公寓，是R3住宅用地上开发的小户型，其实质是住宅，属于限购范畴，但申请学位的时候可能被歧视；在比如在成都，光照不足的住宅也在不动产证上注明是公寓，但其实就是住宅。

　　

真正的公寓里，商务公寓是级别最高、权利最充分的。你买之前，可以在售楼处看土地证和合同样本，看看里面关于土地性质、房屋性质是如何写的，尤其是合同样本，必须是“商务公寓”才能签，否则就可能是骗你的。

　　

商办公寓，是写字楼改的，打了政策的擦边球。但一些地方默许了，也就上市了，在合同里一般表述为“商办”，而不是“商务公寓”，这种房子可能彻底没有学位或者彻底无法落户。但我也只能说“可能”，因为有些最终也能申请学位，完全看地方政府。

　　

另外，在产业用地上，也会建设出类似写字楼或者商务公寓的产品，一般是M0用地。其中的写字楼，可能也被改为公寓。这种公寓，其实标准名称叫“工业区配套宿舍”，其中批地时就是“宿舍”的，是真正的产业公寓；研发办公用房改的，只能称之为“产业用地上的商办公寓”。前者权利更全一些，后者可能违规。

　　

凡是产业用地上建设出来的房子，一般只能卖给企业。如果个人买，需要注册一个公司，而且每年会产生房产税，公司要年审（一般有中介机构代理）。将来卖的时候，可以通过卖公司股权的方式避税，但买方因为是买公司股权，是无法贷款的。

　　

还告诉大家一个规律，做成LOFT的公寓，往往是商办公寓，而不是商务公寓。而且做成LOFT（两层或者多层），一般是违法的。但很多地方没有真正监管，有的地方则要求拆除。

　　

尽量买真正的商务公寓，尽量买深圳、上海重点发展片区配套好的商务公寓，这是我对大家的建议。

　　

当然，在其他中心城市里，当商务公寓的价格低于同地段住宅60%的时候，公寓的价值也会显现。但公寓的流动性不太好，主要是交易税费偏贵。未来随着房产税的改革，公寓交易税费偏高的局面可能会改观。

　　

价格超高的奢华商务公寓，比如深圳湾壹号之类的，属于富人的玩具。投资效率肯定是非常低的，但富人自有他们的逻辑：

　　

钱来的太容易了，几个亿放在手里也是贬值，也很难出境，怎么办？花一两个亿买套奢华公寓玩玩吧，可以用来彰显成功、接待合作伙伴、促成更大交易。这种公寓是很难涨，但毕竟可以保值。买辆好点的劳斯莱斯不也要1000多万？车能保值吗？

　　

所以，咬着牙贷款买奢华公寓的，多少都有点“二”。没有一次性付款能力的人，不建议买价格超高的奢华公寓，因为它根本不是好的投资——除非出现史无前例的大通胀。

　　

当前的中国，基本不可能出现大通胀。看看我们M2的走势吧：见下图

　　

国家铁了心，要维持人民币币值的稳定。所以我们可以预见的通胀，仍然是常规的通胀，而非大级别的

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