（上海购房积分怎么算的？）

　　

题主情况是，夫妻双双上海户口，10年前置换了一套二手房，夫妻名下仅有这一套房子，如果现在把这套房子卖了，然后去买新房，算无房还是有房？社保不算可以得多少分？

　　

卖掉的话购房积分就可以按无房算了，不算社保分基础分60分可以全拿的。

　　

上海新房积分，总分由基础分和年限分两部分构成，其中基础分根据认购对像名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况计分；年限分根据认购对象的社保缴纳月份（计分年限*12）和系数相乘算得。具体如下：

　　

一、基础分计分细则

　　

认购对象：根据本市住房限购政策具备本市购房资格的家庭或个人。

　　

名下房产：认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的，+20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，+5分。

　　

需要注意的是：

　　

1、认购对象在2021年1月22日（含）后赠与他人的房产，仍计入认购对象名下。自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，该住房自转移登记之日起5年内仍计入赠与人（认购对象）拥有住房套数。

　　

2、认购对象承租的公有居住房屋记入认购对象名下住房套数。

　　

五年内购房记录:认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录的，+20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录的，+5分；认购对象5年内有购房记录的，此项不得分。

　　

家庭结构：认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）,

　　

+10分；认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否

　　

包括未成年子女）,此项不得分。

　　

户籍情况:认购申请时，购房人为本市户籍的，+10分；购房人为非本市户籍的（若为本市户籍、非本市户籍组成家庭，非本市户籍的一方单独为购房人的），此项不得分。

　　

二、年限分计分细则

　　

认购对象的社保缴纳月份与社保缴纳系数相乘即为年限分。

　　

社保缴纳月数是指在本市按月正常缴纳，自2003年1月起算，截止到认购起始日前的2个月，以社保联网反馈数据为准（不包括：农保、居保、外来从业人员综合保险、异地转入本市、一次性征地补偿等）。

　　

现退役军人、博士读博（博士后进站）期间、镇保人员、协保人员，通过社保联网反匿数据无法准确体现其在本市工作（服役、读博）期间按月正常社保缴费情况，应当由认购对象提供相关佐证资料予以核定其社保月数。涉及此类情况的认购对象需在认购截止日前提供相关佐证资料，未按要求提供的，均以社保联网反馈数据为准，不受理异议申请。

　　

认购对象若为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；认购对象包括两个及以上家庭的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。

　　

社保缴纳系数区间为0.1—0.24分/月，按上市项目产品类型、结构确定。

　　

三、总分计分细则

　　

总分=基础分+年限分。

　　

认购对象包括两个及以上家庭的，按其中总分（基础分+年限分）较低的家庭计分。

　　

　　

无房高分

　　

60+社保年限高的一方的社保积分

　　

高分选手，绝大部分楼盘可选

　　

其实名下无房的购房人群，提前办理限购查询，这都不算什么事。

　　

政策升级真正影响较大的人群，是名下有房，正打算置换购房者。

　　

如果手中没有多余的房票，就必须先把名下房产过户完毕，新购买房屋才可以网签。不是每一个新盘，社保系数都是0.1或者固定某个数值不变，而是会在0.1~0.24之间浮动。

　　

上海购房积分怎么算

　　

购房积分主要分为两部分：基础分和动态分。

　　

基础分：60分

　　

主要针对新兴上海无房家庭，包括家庭情况、户籍情况、房产情况、5年内购房情况。

　　

其中优先权分配如下：家庭户＞单身者购房、上海户口＞外地户口、无房户＞有房户、近5年无购房记录＞近5年有购房记录。

　　

想要拿满基础分，只需要满足：上海家庭户口，当前无房，且5年内无购房记录即可。

　　

目前来看，可以购房的群体有这么5类：

　　

1、最高分是10+10+20+20=60分,即上海无房家庭5年内未购房；

　　

2、二套是10+10+0+5=25分，即上海有房家庭5年内未再购房（可改善购房）；

　　

3、外地无房家庭5年内未购房：0+10+20+20=50分；

　　

4、外地无房家庭5年内有购房记录（后卖掉）：0+10+20+0=30分；

　　

5、上海单身无房：0+10+20+20=50分。

　　

动态分：无额定分值

　　

主要看社保情况，社保缴得越多，积分越高。

　　

动态分具体计算很简单，只需要明确认筹日至2003年之间，购买人总共在上海缴过多少个月的社保。每缴纳一个月，算0.1分。

　　

其实就是套均总价越高的楼盘，社保系数就越高

　　

拆解要素

　　

10分夫妻(包括未成年子女)

　　

0分成年未婚或离异、丧偶等个人(无论是否包括未成年子女)

　　

解读

　　

在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），此项不得分。

　　

10分上海户口

　　

0分非上海户口

　　

解读

　　

认购申请时，认购对象为上海市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

　　

20分上海无房

　　

5分上海有房

　　

解读

　　

认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

　　

20分无房，5年内无购房记录

　　

5分有房，5年内无购房记录

　　

0分无房，5年内有购房记录

　　

0分有房，5年内有购房记录

　　

解读

　　

认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

　　

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分

　　

单身：视个人情况

　　

家庭：参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方

　　

解读

　　

社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。

　　

置换的算一算

　　

25分+社保，上海户籍家庭二套，5年内有购房记录，又卖了一套。准备再买第二套。这样的家庭起码社保有5年，多数是10年左右或以上，那么积分就是25+60社保或者25+120社保。也就是俗称裸分最低37分一下。假设楼盘的社保系数是0.24，那么最高可以有53.8分，

　　

37分显然毫无竞争力。如果社保是15年，180个月，是43.6+25=68.6，还能入围市区一些积分需求不高的楼盘。当然，不触发的肯定不要分。

　　

二套置换基本总价在600万以上，密集段是700-1200万。凡是这个总价段的楼盘，入围积分多数在70分左右。因为社保系数基本在0.12-0.19，所以二套打新很多时候触发积分就无法入围。

　　

社保缴纳月数的影响力是非常庞大的，有房的是有可能超过无房的

　　

之前网上就有报道：

　　

当一个项目的社保系数从0.1变成0.24的时候，有房户积分是有可能超越无房户的。缴了218个月社保的上海有房的，是可以超越刚缴满一年社保的无房的。

　　

　　

年龄偏中年或以上的，就有可能因为社保分数这个变量，反超其他买房者。

　　

在高端改善楼盘的竞争中，无房户不一定吃香，有房户不一定吃亏。

　　

所以，除了基础分好算之外，就要看你买怎样总价的房子，看看能否通过动态社保分去逆袭了。我建议是这种积分竞争情况下，如果很紧急要入手的话，要做好两手准备，一手房和二手房都得盯着

　　

不知道上述我是否讲明白了，我建立了一个上海购房的群shengcailu99，供大家去交流。

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